Hội nghị nhà chung cư thiếu người dự, gia hạn bỏ phiếu bầu có đúng qui định pháp luật
Theo tìm hiểu của Tạp chí DN&TTVN từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định việc thay thế đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Điển hình, vào hội tháng 03 năm 2025 - Hội nghị nhà chung cư thường niên tại Chung cư Precia (toạ lạc tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM) vừa qua đã thông qua nhiều nội dung, bao gồm việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mới thay thế cho đơn vị hiện tại.
Thông qua Hội nghị nhà chung cư thường niên tại Chung cư Precia như trên đã cho thấy, quy trình tổ chức, trong đó có việc biểu quyết chọn đơn vị quản lý vận hành khi tỉ lệ chủ sở hữu căn hộ trong dự án tham dự ban đầu chỉ đạt 46,94% và Ban Quản trị (BQT) quyết định gia hạn thời gian bỏ phiếu khiến nhiều cư dân lo ngại về tính hợp pháp của kết quả.
Chung cư Precia Thủ Đức bày tỏ bức xúc vì BQT đã cố tình làm sai quy định pháp luật
Qua theo dõi các cơ quan truyền thông đưa tin từ một cư dân tại Chung cư Precia bày tỏ sự bức xúc, cho rằng BQT đã “cố tình làm sai quy định pháp luật" khi tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ số lượng đại diện chủ sở hữu căn hộ tham gia. Trong đó, tỉ lệ tham dự chỉ đạt 46,94% và dù có ý kiến về việc chưa đủ tỉ lệ tối thiểu 50% để biểu quyết chọn đơn vị quản lý vận hành theo luật định, BQT vẫn tiến hành. Tuy nhiên, BQT sau đó tiếp tục niêm phong thùng phiếu, cho biết để những người không tham gia tiếp tục bỏ phiếu. Nhưng, tối ngày 31/03 thì công bố đủ tỉ lệ hơn 50.
Căn cứ theo quy định tại Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để xem xét, quyết định các vấn đề quan trọng, trong đó có việc BQT đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành, đòi hỏi phải tuân thủ các điều kiện cụ thể về số lượng người tham dự.
Điển hình, đối với hội nghị có nội dung quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành, pháp luật quy định phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự thì hội nghị mới được coi là hợp lệ. Vì vậy, để có căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, việc BQT chung cư Precia tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định về việc thay thế đơn vị quản lý vận hành khi số lượng người tham dự chưa đủ tỉ lệ tối thiểu 50% là chưa phù hợp với quy định. Việc biểu quyết các nội dung quan trọng như thay thế đơn vị quản lý vận hành chỉ có giá trị pháp lý khi hội nghị được tổ chức hợp lệ, bao gồm cả việc đáp ứng điều kiện về tỉ lệ tham dự tối thiểu theo luật định...
Từ góc độ pháp lý, theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 05, trường hợp không đủ tỉ lệ 50% chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị nhà chung cư, BQT phải đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức lại hội nghị. Căn cứ vào Điều 145 của quy chế nêu rõ nếu hội nghị được tổ chức không đúng quy định, mọi quyết định và kết quả của cuộc họp đó không được công nhận và phải tổ chức họp lại để quyết định lại.
Từ đó cho thấy, BQT quyết định niêm phong thùng phiếu và cho phép bỏ phiếu bổ sung sau khi hội nghị đã kết thúc để đạt tỉ lệ trên 50% là trái quy định theo Thông tư 05. Hành vi này không làm thay đổi tính không hợp lệ của việc biểu quyết tại hội nghị.
Có hay không việc Ban Quản trị trục lợi quỹ bảo trì?
Trước đó, hai thành viên BQT chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận, TP.HCM) bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi "tham ô tài sản" khiến cư dân hoang mang. Cơ quan điều tra xác định hai cá nhân này đã chiếm đoạt hơn 22 tỉ đồng từ Quỹ bảo trì chung cư, dù sau đó đã khắc phục một phần.
Tương tự, cựu trưởng và phó BQT chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh, TP.HCM) bị đề nghị truy tố về các tội "Tham ô tài sản" và "Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ", với tổng số tiền bị chiếm đoạt và gây thiệt hại lên đến hơn 3 tỉ đồng. Những vụ việc này không còn là cá biệt, mà cho thấy hệ thống BQT chung cư đang tồn tại nhiều lỗ hổng cả về năng lực lẫn đạo đức quản lý.
Không dừng lại ở những vấn đề quản lý nội bộ, thời gian gần đây, một diễn biến mới đã thu hút sự quan tâm đặc biệt khi BQT chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh) bị cơ quan thuế xử phạt hành chính số tiền lên tới 119 tỉ đồng vì không lập hóa đơn GTGT cho hơn 7.000 giao dịch thu tiền từ cư dân. Vụ việc không chỉ khiến cư dân bức xúc mà còn khiến nhiều BQT khác "giật mình" vì lâu nay hoạt động thu chi chủ yếu theo hình thức phi chính thức, không xuất hóa đơn, không có hướng dẫn cụ thể.
Ngay sau vụ việc, BQT chung cư The Sun Avenue (TP Thủ Đức) đã chủ động gửi công văn đến cơ quan thuế, đề nghị thanh tra toàn diện hoạt động tài chính tại tòa nhà. Theo phản ánh của BQT, đơn vị quản lý vận hành là Công ty TNHH Savills Việt Nam đã thu phí quản lý và các khoản dịch vụ khác nhưng không xuất hóa đơn GTGT cho cư dân trong nhiều tháng.
Khi đã có BQT, nếu những người được bầu không đại diện cho quyền lợi chung mà vì mục đích cá nhân, nguy cơ trục lợi là rất cao. Vì lẻ đó, việc thu - chi không rõ ràng, cùng với sự yếu kém của đơn vị quản lý vận hành, khiến mâu thuẫn ngày càng dồn nén và bùng phát thành tố cáo, kiện tụng… Luật sư Đặng Thanh Sâm - Đoàn Luật sư Tp. HCM cho biết.
Theo tìm hiểu, các chung cư cao 20-25 tầng có quỹ bảo trì lên đến 20 tỉ đồng, gấp 10 lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp nhỏ. Thậm chí, một số khu chung cư lớn có quỹ bảo trì lên tới 500 tỉ đồng , trở thành "miếng mồi béo bở", khiến không ít cá nhân tìm cách "chen chân" vào BQT để trục lợi.
Song song đó, một thực tế đáng lo ngại nữa là chính những người trong cuộc là cư dân đã thờ ơ. Chủ đầu tư hay BQT mời họp còn cử người giúp việc đi họp thay, hoặc không tham dự, không ý kiến. Thế nhưng, khi xảy ra sự cố thay vì không nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ và hoạt động tài chính của BQT. Cùng với đó, nhiều trường hợp mua căn hộ nhỏ rồi được ủy quyền để tạo đa số phiếu, chiếm vị trí trong BQT nhằm trục lợi. Kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhằm tăng cường thẩm quyền cho hội nghị nhà chung cư, hạn chế tình trạng lợi dụng kẽ hở để thao túng hoạt động quản lý.
Ngọc Hải/Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam
